Výkon správy

V zmysle výpisu z obchodného registra Bytové družstvo Spišská Nová Ves uskutočňuje výkon správy a údržby bytových domov v 45-ich činnostiach.

Hlavným predmetom činnosti družstva je poskytovanie základných služieb spojených s užívaním bytov, nebytových priestorov, spoločných častí a zariadení bytového domu, vykonávanie správy, údržby a opráv bytového a nebytového fondu vo všetkých činnostiach.

V rámci týchto činností zabezpečujeme nasledovné:

• správa nehnuteľnosti na základe kontraktu,
• správa bytového a nebytového fondu a jeho údržba v rozsahu upratovacie služby,
• organizuje prípravu, výstavbu a prevádzku bytových domov a objektov s nebytovými priestormi a zabezpečuje plnenia poskytované s užívaním bytu a nebytového priestoru,
• stavia, prípadne zabezpečuje:
• výstavbu bytov v družstevných domoch, rodinných domoch, ako aj výstavbu nebytových priestorov, ktoré prenajíma svojim členom,
• výstavbu bytov, rodinných domov a nebytových priestorov do vlastníctva iných subjektov,
• prideľuje družstevné byty, vrátane bytov v rodinných domoch, a nebytové priestory do nájmu svojim členom,
• údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu nájomných bytových a nebytových priestorov,
• údržbu, opravy bytových domoch s bytmi a nebytovými priestormi vo vlastníctve občanov za úplatu,
• plnenie poskytované s užívaním bytov a nebytových priestorov v nájme a vo vlastníctve občanov,
• investorsko-inžiniersku činnosť, obchodnú činnosť, nákup a predaj materiálu pre údržbu, opravy a modernizáciu bytového fondu,
• montáž plastových výrobkov,
• činnosť stavebného dozoru – pozemné stavby,
• podlahárstvo,
• prípravné práce k realizácii stavby,
• uskutočňovanie stavieb a ich zmien,
• dokončovacie stavebné práce pri realizácii exteriérov a interiérov,
• vykonáva, príp. zabezpečuje autodopravu pre občanov a  iné organizácie, služby verejného stravovania a ostatnú činnosť podľa rozhodnutia Predstavenstva Bytového družstva Spišská Nová Ves (ďalej len „predstavenstvo“),
• výroba tepla, rozvod tepla na základe licencie,
• montáž pomerových rozdeľovačov nákladov vykurovania,
• montáž, opravy meracej a regulačnej techniky,
• kúrenárstvo,
• opravy, plnenie a revízie hasiacich prístrojov,
• oprava a kontrola požiarnych vodovodov,
• oprava a kontrola požiarnych hydrantov,
• podnikanie v oblasti nakladania s nebezpečným odpadom,
• podnikanie v oblasti nakladania s iným ako nebezpečným odpadom,
• diagnostika kanalizačných potrubí,
• čistenie kanalizačných potrubí,
• vodoinštalačná činnosť,
• sklenárske práce,
• zámočníctvo,
• maliarske a natieračske práce,
• výroba kľúčov,
• klampiarsku činnosť,
• elektroinštalácie,
• revízie elektrických zariadení,
• odborné prehliadky a odborné skúšky vyhradených technických zariadení elektrických,
• oprava vyhradených technických zariadení elektrických v rozsahu: oprava a údržba, rekonštrukcia, montáž do funkčného celku na mieste budúcej prevádzky v rozsahu
  – technické zariadenia elektrické s napätím do 1000 V vrátane bleskozvodov, triedy objektov: A objekty bez nebezpečenstva výbuchu,
• montáž, opravy a rekonštrukcie, vykonávanie revízií vyhradených technických zariadení
  – výťahov,
• administratívne služby,
• kopírovacie práce,
• vedenie účtovníctva,
• čistiace a upratovacie služby,
• reklamné a marketingové služby,
• nákup a predaj v rozsahu voľných živností.

Zásady pre výkon správy bytového domu

I.

Úvodné ustanovenie

Týmito zásadami upravuje Bytové družstvo Spišská Nová Ves ako správca bytových domov podmienky pre výkon správy bytových domov, ktoré spravuje na základe uzavretých zmlúv o výkone správy v súlade so zákonom NR SR č. 367/2004 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

II.

Predmet výkonu správy

1. Správca pri výkone správy zabezpečuje dodávku plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, prevádzku (bytu, bytového domu), údržbu ako aj opravy domu, spoločných častí, spoločných zariadení, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku bytového domu za podmienok uvedených v zákone NR SR 182/1993 Z.z. v znení jeho noviel a doplnkov a týmito zásadami .
2. Správca sa zaväzuje, že pre vlastníkov obstará služby v súlade s prijatými zásadami a oprávneniami správcu.
3. Vlastníci sa zaväzujú za obstarané a dodané služby uhrádzať náklady s nimi súvisiace, preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv a dohodnutú odplatu za realizovaný výkon správy .

III.

Práva a povinnosti správcu

1. Správca je povinný vykonávať správu majetku vlastníkov samostatne, vo svojom mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
2. Pri správe majetku vlastníkov je správca povinný najmä:
3. a) hospodáriť s ním s odbornou starostlivosťou v súlade s týmito zásadami
4. b) dbať na ochranu práv vlastníkov a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými
5. c) zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb
6. d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytu
7. e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov a vymáhať vzniknuté nedoplatky
8. f) umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv
9. g) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
10. Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

zostatok čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, výsledok vyúčtovania úhrad za plnenia súvisiace s užívaním bytov a zostatok bankového účtu domu k 31.12. bežného roka, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.

Ak správca skončí svoju činnosť, je povinný 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov z účtu v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva. Správa o činnosti obsahuje aj vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv ako aj úhrad za plnenia, rozúčtované na jednotlivé byty v dome.

4. Rozsah plnení a služieb, ktoré sú predmetom zmluvy podľa oblastí:
5. a) Starostlivosť a prevádzkovanie vyhradených technických zariadení domu:

• komplexná odborná starostlivosť, oprava, údržba a prevádzkovanie vyhradených technických zariadení domu (ďalej len VTZ) v členení:
• vykonávanie odborných prehliadok a skúšok elektrických zariadení do 1000 V a bleskozvodov v objektoch triedy „A“,
• montáž, oprava, údržba elektrických zariadení do 1000 V a bleskozvodov v objektoch triedy „A“,
• oprava, údržba, odborné prehliadky a odborné skúšky zdvíhacích zariadení v rozsahu: výťahy, ak je dom vybavený výťahom,
• oprava a údržba, odborné prehliadky a odborné skúšky plynových zariadení v rozsahu: zariadenia na rozvod plynov s pretlakom plynu do 0,3 MPa vrátane,
• montáž, oprava a údržba spoločných televíznych antén a televíznych káblových rozvodov.

Odborné prehliadky a skúšky v byte vlastníka:

• plynových rozvodov po uzáver plynového spotrebiča,
• elektroinštalácie na základe samostatnej požiadavky vlastníka bytu za osobitnú odplatu.

1. b) Starostlivosť o spoločné časti a spoločné zariadenia domu:
2. c) Služby a plnenia spojené s užívaním bytu:
3. d) Písomná dokumentácia súvisiaca so správou domu:

• kontroly, obhliadky, opravy a údržbu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu v členení:

• kontroly a obhliadky spoločných častí a spoločných zariadení domu, ktorými sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie, práčovne, sušiarne, kočikárne, rozvody pitnej studenej vody, teplej úžitkovej vody, ústredného kúrenia, vzduchotechniky, vodomerných kanalizačných šácht, kanalizácie, regulačnej techniky pre hydraulické vyregulovanie rozvodov ústredného kúrenia a všetkých prípojok inžinierskych sietí,
• kontroly a obhliadky v byte vlastníka, ktorými sú spoločné zariadenia domu prístupné z jeho bytu a všetky meracie a regulačné zariadenia slúžiace k dodávke a rozúčtovaniu nákladov za spotrebované energie,
• opravy a údržba spoločných častí a spoločných zariadení domu v rozsahu operatívnej opravy a údržby na základe nahlášok, preventívnej opravy a údržby na základe vykonaných odborných prehliadok a skúšok, plánovanej opravy a údržby podľa dĺžky životnosti a technického stavu zariadení, opravy a údržba na základe individuálnych požiadaviek vlastníkov bytov,
• prevádzkové kontroly a obhliadky protipožiarnych zariadení, hydrantových skríň a ručných hasiacich prístrojov.
• dodávka tepla pre ústredné kúrenie (ďalej len ÚK),
• dodávka tepla pre teplú úžitkovú vodu (ďalej len TÚV), dodávka úžitkovej vody,
• dodávka studenej pitnej vody,
• odvod odpadových vôd a zrážkovej vody,
• dodávka elektrickej energie do spoločných častí a spoločných zariadení domu,
• zabezpečenie prevádzkyschopnosti výťahu, ak je dom vybavený výťahom,
• dodávka zemného plynu spoločnými rozvodmi plynového zariadenia domu,
• príjem televízneho a rozhlasového signálu zo spoločnej antény bytového domu,
• príjem televízneho a rozhlasového signálu z káblového rozvodu a STA na základe samostatnej zmluvy a podmienok bytového domu,
• deratizácia a dezinsekcia spoločných častí domu a bytov,
• upratovanie v dome, ak nie je dohodnuté inak,
• zimná údržba a odpratávanie snehu od vchodu domu a zo spojovacieho chodníka, ak nie je dohodnuté inak,
• poistenie bytového domu.

V rámci zákonnej povinnosti vykonávať správu majetku vlastníkov, robí správca samostatne všetky právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov v dome, príslušenstva a pozemku a vedie dokumentáciu o týchto úkonoch.

1. e) Ďalšie služby a plnenia:

Správca pristúpi k poskytovaniu aj ďalších plnení a služieb, na ktorých sa zmluvné strany dohodnú.

5. Pri zabezpečovaní prevádzky domu a bytov správca vypočíta výšku preddavkov na úhradu za poskytované plnenia, pripadajúce na jednotlivé byty, pričom vychádza zo skutočných nákladov účtovaných za predchádzajúce obdobie a predpokladaných nákladov na nasledujúce zúčtovacie obdobie.

Zásady stanovenia predpisu platieb, spôsob platenia a rozúčtovania nákladov sú upravené v čl. VI.

6. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv správca vedie na samostatnom bankovom účte bytového domu, pričom vedie samostatné účtovníctvo osobitne za každý dom prostredníctvom analytických účtov tak, aby vedel presne priradiť všetky náklady a výnosy, prípadne iné informácie k jednotlivému vlastníkovi a domu. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo prospech tretích osôb. Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov (Občiansky súdny poriadok, Exekučný poriadok), ktorý smeruje proti majetku správcu.
7. Správca zodpovedá za záväzky vlastníkov vzniknuté pri výkone správy až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv správcovi.
8. Správca je oprávnený prechodne použiť prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov alebo nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.
9. Akákoľvek zmena, zrušenie alebo splynutie správcu nemôže byť na ujmu vlastníkov. Správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov.
10. Príspevok na správu – správcovský poplatok
11. a) Za výkon správy prislúcha správcovi mesačná odmena stanovená v štruktúre mesačného predpisu zálohových platieb a úhrad v položke príspevok na správu. Výška mesačného príspevku na správu je stanovená na byt.
12. b) Správca má právo príspevok na správu čerpať inkasom alebo prevodom z bankového účtu domu na účet správcu a zúčtovať ho priebežne mesačne v plnej výške.
13. c) Výška príspevku na správu zodpovedá rozsahu služieb a poskytnutých plnení správcom v súlade s čl. II a III týchto zásad.
14. d) Dodávky plnení a služieb nad rámec služieb podliehajú osobitným poplatkom.
15. e) Príspevok na správu stanovuje Predstavenstvo bytového družstva. Tento sa každoročne zvyšuje v súlade s mierou inflácie, resp. v prípade zmeny štruktúry a rozsahu poskytovaných služieb.
16. Podpisovým právom pre styk s peňažným ústavom, kde je vedený bankový účet domu sú vlastníkmi bytov a nebytových priestorov poverení traja zástupcovia Bytového družstva Spišská Nová Ves, pričom realizáciu úhrad z bežného bankového účtu domu podpisujú stále dvaja z poverených spoločne. Tieto osoby sú zároveň oprávnené rozhodovať o prioritách pri realizovaní úhrad z bankového účtu domu v prípade nedostatku finančných prostriedkov na tomto účte.
17. V prípade, ak bývajúci uhradí len časť predpisu, je stanovená priorita úhrad

Priorita čiastočných úhrad: 

vlastník nájomca

1. príspevok na správu 1. príspevok na správu
2. príspevok SZBD 2. anuita
3. DPH z príspevku na správu 3. daň z nehnuteľnosti
4. DPH z odmeny zástupcom 4. príspevok SZBD

bytového domu

5. paušál výťahov 5. paušál výťahov
6. poistné 6. poistné
7. teplo na vykurovanie 7. teplo na vykurovanie
8. teplo na ohrev TÚV 8. teplo na ohrev TÚV
9. voda a stočné 9. voda a stočné
10. SÚV na prípravu TÚV 10. SÚV na prípravu TÚV
11. el. energia spoločných častí 11. el. energia spoločných častí
12. odmena zástupcom 12. odmena zástupcom bytového domu bytového domu
13. poplatok za upratovanie 13. poplatok za upratovanie
14. FPÚaO 14. FPÚaO

IV.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Vlastník bytu a nebytového priestoru v dome je povinný:

1. Na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä v čas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
2. Odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch

v dome alebo na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívali.

3. Vykonávať úpravy bytu a stavebné úpravy, ktorým by menil vzhľad domu iba v súlade so stavebným zákonom, pričom pred začatím týchto prác je povinný informovať správcu.
4. Umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločného zariadenia domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt.
5. Ak vlastník bytu a nebytového priestoru svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov, ohrozuje bezpečnosť, alebo porušuje dobré mravy v dome alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh niektorého vlastníka nariadiť predaj bytu.
6. Vlastníci bytu a nebytového priestoru sú povinní bezodkladne oznámiť správcovi nájom bytu a ďalšie skutočnosti rozhodujúce pre určenie predpisu platieb.
7. Vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní:
8. V prípade omeškania s platbami podľa bodu 7. sú vlastníci povinní zaplatiť správcovi úrok z omeškania, ktorého výška je určená v súlade s ustanovením § 517, ods. 2, Občianskeho zákonníka.
9. Vlastníci sú povinní vyúčtovaním zistený nedoplatok na skutočných nákladoch za poskytnuté plnenia uhradiť do 60 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. V tejto istej lehote je správca povinný vrátiť vlastníkom vyúčtovaním zistený preplatok alebo so súhlasom vlastníkov tento započítať do platieb na ďalšie obdobie. Zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením tejto povinnosti, je povinná zaplatiť úrok z omeškania v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka za každý deň omeškania. Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý.
10. Vlastníci majú právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.
11. Vlastníci bytu v dome nemajú pri prevode alebo prechode vlastníctva bytu na ďalšieho vlastníka, príp. vlastníkov bytu voči správcovi nárok na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv.

• mesačne vopred uhrádzať na účet vlastníkov správcom stanovené preddavky za plnenia spojené s užívaním bytu,
• mesačne vopred uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv na účet vlastníkov, vo výške schválenej vlastníkmi. Správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv analyticky oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov na úhrady za plnenia, pričom musí byť zachovaný účel použitia týchto prostriedkov,
• platiť mesačne vopred výšku mesačného príspevku za správu stanoveného rozhodnutím Predstavenstva bytového družstva.
• platba sa považuje za zaplatenú dňom, kedy bola pripísaná na bankový účet domu.

Čl. V

Schôdza vlastníkov bytov a nebytových priestorov a spôsob rozhodovania.

1. Vlastníci majú právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastníci o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov.

• schôdzu vlastníkov zvoláva správca podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo ak o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
• oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi minimálne desať dní pred dňom konania schôdze.

Výsledok hlasovania sa oznamuje bezodkladne spôsobom v dome obvyklým.

2. Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome, ak zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení zmien a doplnkov neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
3. Ak vlastníci rozhodujú o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru, o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov, o zmene spôsobu výkonu správy a o zmluve o spoločenstve, rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov, v tomto prípade neplatia ustanovenia bodu 5 tohto článku.
4. Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 15 dní od hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka súd.
5. Za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník alebo spoluvlastníci jeden hlas pripadajúci na ich byt alebo nebytový priestor v dome. Vlastníci môžu písomne,

s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ich na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, potom musí splnomocnenec hlasovať v súlade s príkazom.

6. O priebehu schôdze a spôsobe hlasovania sa spracováva zápisnica, ktorú spisuje na schôdzi vlastníkov vlastníkmi schválený zapisovateľ a podpisujú overovatelia. Hlasovanie na schôdzi vlastníkov môže byť verejné alebo tajné. O spôsobe hlasovania rozhodujú vlastníci verejným hlasovaním. O spôsobe a podmienkach tajného hlasovania rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov.
7. Do výlučnej pôsobnosti schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov patrí:

voľba splnomocneného zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

určenie a schválenie výšky odmeny pre splnomocneného zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

schvaľovanie plánu tvorby finančnej výšky a použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu na príslušný kalendárny rok s výhľadom na

budúci rok,

schvaľovanie plánu opráv, údržby, modernizácie a rekonštrukcie domu,

rozhodovanie o spôsobe výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku,

rozhodovanie o zmene zmluvy o výkone správy,

prerokovanie a schválenie správy o činnosti správcu o finančnom hospodárení domu za rok,

rozhodovanie o prevzatí úverov a pôžičiek, otvorení stavebného sporenia a pod.

8. a) Vlastníkov v rámci bytového domu zastupujú splnomocnení zástupcovia vlastníkov v počte 2-5 osôb.
9. b) O spôsobe voľby zástupcov vlastníkov a rozsahu ich oprávnení pri jednaní so správcom rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v súlade s ustanovením § 14 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení zmien a doplnkov.
10. c) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu prostredníctvom splnomocnených zástupcov vlastníkov bytov a nebytových priestorov priebežne kontrolovať činnosť správcu a hospodárenie s preddavkami fondu prevádzky, údržby a opráv domu, ako aj zabezpečovať činnosti a kontakt so správcom pri výkone správy, prevádzky, opráv a údržby spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku.
11. d) Splnomocnení zástupcovia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov v dome v súlade s týmito zásadami a zákonom č. 182/1993 Z. z. v znení zmien a doplnkov.
12. e) Splnomocnení zástupcovia vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú povinní informovať vlastníkov v dome o činnosti správcu a dôležitých otázkach domu.
13. f) Za výkon činnosti pre splnomocnených zástupcov vlastníkov bytov a nebytových priestorov prislúcha odmena podľa jej schválenia vlastníkmi v dome.
14. g) Pre priebežnú kontrolu hospodárenia s preddavkami fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome bude správca štvrťročne predkladať splnomocneným zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov štandardné ekonomické výkazy zohľadňujúce hospodárenie bytového domu.
15. h) V prípade, že tieto štandardné ekonomické výkazy zo strany splnomocnených zástupcov nebudú postačujúce alebo vlastníci bytov budú mať požiadavky na ďalšie ekonomické a technické informácie a písomné podkladové materiály, tieto správca zabezpečí za osobitnú odplatu.

VI.

Zásady stanovenia predpisu platieb a spôsob ich platenia

1. Pre plnenie predmetu správy podľa čl. II týchto zásad vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní poukazovať platby a úhrady mesačne vopred na základe štruktúry mesačného predpisu zálohových platieb a úhrad za plnenia súvisiace s výkonom správy.
2. Výšku výpočtu mesačných zálohových platieb, preddavkov a úhrad správca stanoví pre jednotlivé byty na jeden rok vopred tak, aby pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ak prináleží k  domu, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.

Pri stanovení mesačných zálohových platieb sa vychádza zo skutočných spotrieb predchádzajúcich období.

3. Správca je oprávnený meniť štruktúru a výšku mesačných zálohových platieb, ak je na to dôvod vyplývajúci zo zmeny právnych predpisov, rozhodnutia cenových orgánov, zmeny výšky DPH, zmeny meny, zmeny výšky ročnej inflácie alebo zmeny štruktúry a rozsahu poskytovaných služieb.
4. Správca vykoná zmenu mesačných zálohových platieb v priebehu roka na základe individuálnych požiadaviek vlastníkov v dome alebo rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v priebehu kalendárneho roka za odplatu.
5. Ak požadovaná zmena mesačných zálohových platieb sa týka zmluvne dohodnutých kritérií tvorby a rozúčtovania jednotlivých položiek predpisu platieb, takúto zmenu správca vykoná po jej odsúhlasení vlastníkmi vždy pri celoplošnej ročnej optimalizácii platieb v roku nasledujúcom po období, kedy túto požiadavku uplatnili vlastníci domu u správcu. Takáto zmena je realizovaná zo strany správcu bezodplatne.
6. Skutočné náklady za poskytnuté plnenia a služby správca rozúčtuje na jednotlivé byty v zmysle interného pokynu bytového družstva.
7. Ročné vyúčtovanie zaplatených mesačných zálohových platieb a úhrad správca vykoná v termíne do 31. 5. bežného roka za rok predchádzajúci.
8. Mesačné zálohové platby a úhrady na základe stanovenej štruktúry predpisu platieb sú vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní zaplatiť mesačne vopred. Platba sa považuje za zaplatenú dňom, keď bola pripísaná na bankový účet domu.
9. Preplatok a nedoplatok vyplývajúci z predloženého ročného vyúčtovania sú zmluvné strany povinné uhradiť do 60 dní od dňa ich doručenia. Reklamácia z predloženého vyúčtovania na zaplatenie nedoplatku nemá odkladný účinok.
10. Spôsob platenia a platobný styk zo strany vlastníka bytu a nebytového priestoru vo vzťahu k správcovi je možné realizovať bezhotovostným a hotovostným spôsobom platenia.

VII.

Spôsob správy spoločných častí a zariadení domu,

príslušenstva a pozemku

1. Bytové družstvo zabezpečuje prevádzku domu a bytov, opravy a údržby spoločných zariadení domu a príslušenstva vrátane balkónov, lodžií a vykurovacích telies vlastnými kapacitami, ak nemá na konkrétnu činnosť vlastné kapacity alebo je to hospodárnejšie, dodávateľským spôsobom. Pri výbere dodávateľa sa zúčastňuje zástupca vlastníkov z bytového domu.
2. Prevádzkovanie, komplexnú odbornú starostlivosť, opravy a údržbu vyhradených technických zariadení bytového domu správca zabezpečuje vlastnými zamestnancami.
3. Pri obstarávaní služieb a tovarov dodávateľským spôsobom je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké bolo možné dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o  výbere dodávateľa prác, ktoré nevie zabezpečiť vlastnými zamestnancami a kapacitami.

VIII.

Zásady hospodárenia s fondom

prevádzky, údržby a opráv

1. Tvorba fondu

1.1 Do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci prispievajú predovšetkým mesačnými preddavkami, určenými sadzbou za m² úžitkovej plochy bytu.

Ďalej fond sa tvorí:

• z mimoriadnych jednorázových príspevkov, ak o tom rozhodne schôdza vlastníkov bytov
• z účelových dotácií
• z úverov
• zo štátnych prémií stavebného sporenia
• z úhrad za užívanie nebytových priestorov
• z iných zdrojov

1.2 Výšku mesačného preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu nákladov spojených s prevádzkou domu a bytov vypočíta bytové družstvo v súlade s plánom údržby bytového domu a v súlade s predpokladaným postupným opotrebovaním bytového domu.

Bytové družstvo zvýši tvorbu fondu opráv ak:

• o to požiadajú vlastníci bytového domu podľa rozhodnutia nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov v dome
• si to vyžiada havarijný stav spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva bytového domu
• to vyžaduje úprava na plnenie povinností, ktoré bytovému družstvu vyplývajú zo zákona.

1.3 Prostriedky fondu opráv vedie a účtuje bytové družstvo v analytickom členení na účte bytového domu.

1.4 Prostriedky fondu sa nesmú použiť na krytie nákladov iných domov v svojej správe alebo vlastníctve.

1.5 Prostriedky fondu nepoužité v príslušnom kalendárnom roku sa vlastníkom nevracajú a prechádzajú do nasledujúceho roka.

2. Použitie fondu

2.1 Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií, ako aj vykurovacie telesá v bytoch a spoločných priestoroch bytových domov.

2.2 O použití prostriedkov fondu rozhodujú vlastníci bytového domu, ktorí na schôdzi vlastníkov schvália plán opráv a údržby na príslušné obdobie. Čerpanie prostriedkov musí byť odsúhlasené nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov.

2.3 Súhlas na použitie prostriedkov z fondu nie je potrebný na úhradu nákladov spojených s vykonaním preventívnych a pravidelných odborných prehliadok a odborných skúšok vyhradených technických zariadení (ďalej len VTZ) a na úhradu nákladov spojených s odstraňovaním závad zistených pri týchto prehliadkach a skúškach, ktoré nespĺňajú platné normy. Tieto úlohy je bytové družstvo povinné vykonávať v súlade so zákonom a stanoveným harmonogramom. Toto sa netýka generálnych opráv a väčších rekonštrukcií VTZ.

2.4 Medzi VTZ patria:

1. a) výťahy
2. b) elektrické zariadenia a bleskozvody
3. c) plynové zariadenia
4. d) tlakové nádoby, kotly

a ďalšie zariadenia pre účel znenia čl. 2.3

1. e) požiarne zariadenia
2. f) STA

Vlastníkom bytov v danom bytovom dome bytové družstvo predloží prostredníctvom zástupcu vlastníkov oznámenia o výsledku prehliadok a skúšok.

2.5 Súhlas na použitie prostriedkov z fondu nie je potrebný ani na odstránenie havarijného stavu spoločných častí a spoločných zariadení domu.

Za havarijný stav sa pokladá situácia, keď je náhle narušené riadne užívanie bytu a ohrozená bezpečnosť bývania v bytovom dome.

Za havarijný stav sa pokladajú:

• živelné udalosti
• vytápanie bytov a spoločných priestorov z hlavných rozvodov SV, TÚV a ÚK a striech
• únik plynu
• stav výťahu ohrozujúci bezpečnosť prepravovaných osôb
• skrat v el. vedení bytového domu
• prerušenia dodávky el. energie, plynu, studenej vody, ÚK z dôvodu poruchy hlavných rozvodov zdravotechniky a elektroinštalácie
• poškodenie alebo upchatie kanalizačnej prípojky
• havarijný stav môže nastať aj v byte bytového domu – vytápanie bytu

ak sa preukáže, že vytápanie bolo zapríčinené vinou vlastníka bytu, schôdza vlastníkov rozhodne o financovaní havarijnej opravy

Odstránenie havarijného stavu pozostáva zo zásahu, ktorý iba zamedzí následnému vzniku škôd na majetku vlastníkov, resp. zabráni ohrozovaniu bezpečnosti bývania

a osôb.

2.6 Bežné drobné opravy a údržba spoločných častí a zariadení bytového domu, ktorých náklad nepresahuje sumu 5 000 Sk, je bytové družstvo oprávnené vykonať na základe predloženej požiadavky, podpísanej zástupcom vlastníkov bytov bytového domu.

2.7 Rekonštrukcie, generálne opravy a práce pre obnovu bytového domu môžu byť vykonané len ak pred ich realizáciou je dohodnuté finančné krytie.

2.8 Výber zhotoviteľa sa vyžaduje u prác:

• práce, ktoré je možné vykonávať len na základe vydaného stavebného povolenia (dodatočné zatepľovanie, odstránenie systémových porúch a pod.)
• výmeny schodišťových stien
• generálne opravy striech, ak to vyžadujú vlastníci bytov bytového domu
• výberu zhotoviteľa sa zúčastňujú splnomocnení zástupcovia

2.9 Z fondu prevádzky, údržby a opráv v byte vlastníka a nájomcu môžu byť vykonávané následné opravy po predložení súhlasného stanoviska podpísaného dvoma zástupcami vlastníkov bytov:

• ústredné kúrenie t.j. výmena radiátorov (pri dodržaní projektovaného výkonu) a ventilov, opravy stúpačkových rozvodov ÚK. Ak o výmenu radiátora požiada bývajúci súčasne so zmenou rozvodu ÚK, resp. výmena vykurovacieho telesa si vyžaduje zmenu osadenia, túto uhradí vlastník z vlastných finančných zdrojov
• vnútorné rozvody sanity po bytový uzáver vrátane vodomerov, rekonštrukcie prípojky bytových vodomerov použitím inovovaných certifikovaných výrobkov
• revízie plynu, porevízne opravy a opravy po uzáver plynu pred plynovým spotrebičom, povinnosť výkonu revízie bytovému družstvu nevyplýva pri individuálnej forme výroby tepla a TÚV
• oprava zábradlia na lodžiách a balkónoch vrátane sklenených výplní len ak to nevyhnutne vyžaduje zlý technický stav
• fond opráv nemožno použiť na financovanie drobných opráv v byte

2.10 Ak 1 bytový dom pozostáva z viacerých vchodov tvoriacich samostatné ekonomické jednotky analyticky rozčlenené, na opravách spoločných častí domu sa vchody podieľajú rovnakým dielom (GO strechy, oprava fasády bytového domu, ležaté rozvody médií, dodatočné zateplenie, odstránenie statických vád a pod.)

3. Kompetencie v rozhodovaní o použití fondu

Rozdelenie kompetencií:

3.1 Bytové družstvo

rozhoduje o revíziách, porevíznych opravách VTZ v rámci paušálu a o odstránení havarijných situácií

rozhoduje o nariadenej údržbe stavebným úradom alebo iným orgánom štátnej správy

3.2 Vlastníci bytov v bytovom dome

rozhodujú o požiadavkách a prácach na základe rozhodnutia schôdze vlastníkov bytového domu

zápisnica zo schôdze vlastníkov, s prezenčnou listinou, musí byť podpísaná zapisovateľom a overovateľom zápisnice a splnomocnenými zástupcami

3.3 Splnomocnený zástupca vlastníkov

môže rozhodovať o údržbe a opravách v spoločných častiach a zariadeniach domu do 5 000 Sk. Pri čerpaní finančných prostriedkov na nákup materiálu na svojpomoc do 5 000 Sk je potrebný podpis ďalšieho splnomocneného zástupcu vlastníkov. Vlastníci bytového domu sa môžu dohodnúť aj ináč.

4. Ďalšie ustanovenia čerpania fondu

4.1 Pre realizáciu opráv je žiadateľ povinný bytovému družstvu predložiť:

– pri opravách v byte (v súlade s použitím FO) písomnú požiadavku podpísanú dvoma zástupcami vlastníkov bytov

Pri opravách v spoločných častiach a zariadeniach:

a.)opravy do 5 000 Sk písomnú požiadavku podpísanú splnomocneným zástupcom vlastníkov bytov

b.)opravy nad 5 000 Sk zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov s priloženou prezenčnou listinou, bytového domu alebo vchodu podľa toho o aké opravy sa jedná

4.2 Ak s jedným spoločným fondom opráv hospodári viac vchodov v bytovom dome, vlastníci zodpovedajú za rovnomernosť čerpania finančných prostriedkov po jednotlivých vchodoch.

4.3 Svojpomocné práce nemôžu byť vykonávané na vyhradených technických zariadeniach alebo na iných zariadeniach, ktoré stanoví kontrolný orgán a nemôžu byť v rozpore s normou, dodržiavaním predpisov ochrany a bezpečnosti práce a požiarnej ochrany (napr. práce vo výškach a pod.)

4.4 Materiál na svojpomoc

Materiál na svojpomocné práce, ktorý je možné uhradiť z fondu opráv v spoločných priestoroch pri plusovom fonde opráv:

1. a) náradie na upratovanie, odhrňovanie snehu, kosačky, rohože, škrabky na sneh a pod.
2. b) žiarovky a tienidlá armatúr, kľúče, vložkové zámky
3. c) farby na nátery a maľby
4. d) materiál na svojpomoc nad 5 000 Sk potrebné odsúhlasiť na schôdzi vlastníkov

bytového domu

1. e) pri realizácii svojpomocných prác bytové družstvo neručí za záručné doby uvedené

výrobcami materiálu

4.5 Skutočné náklady spojené s prevádzkou domu a bytov bytové družstvo každému vlastníkovi vyúčtuje v súlade s týmito zásadami.

IX.

Osobitné ustanovenia

1. Vlastníci splnomocňujú správcu na právne úkony v jeho mene, v rozsahu zabezpečenia povinnosti podľa čl. III. Na vybavenie a prevzatie úveru sa vyžaduje osobitné splnomocnenie dvojtretinovej väčšiny vlastníkov. Z týchto úkonov správcu sú zaviazaní priamo vlastníci bytov.
2. Vlastníci splnomocňujú správcu na právne úkony, vyplývajúce z uplatnenia záložného práva voči tým záložným dlžníkom obytného domu, ktorých dlh prevyšuje trojnásobok stanovenej mesačnej výšky preddavkov a príspevkov.
3. Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
4. Vlastníci poverujú správcu zabezpečovaním prevádzky spoločných zariadení domu. Vlastníci bytu sa súčasne zdržia vstupu do priestorov, v ktorých sa nachádzajú zariadenia vyžadujúce odbornú obsluhu a manipulácie s týmito zariadeniami.
5. Vlastníci splnomocňujú správcu na plnenie povinností, ktoré podľa platnej legislatívy upravujú platby miestnych poplatkov a daní, pokiaľ tieto povinnosti nie sú zákonom alebo vykonávacím predpisom uložené priamo vlastníkom.
6. Škodu spôsobenú správcom pri výkone správy v rozpore s touto zmluvou znáša v plnom rozsahu správca.
7. a) Vlastníci v prípade prevodu vlastníctva bytu sú povinní požiadať správcu o jeho vyhlásenie, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv ani iný záväzok voči správcovi a ostatným vlastníkom. O uskutočnenom prevode budú informovať správcu bez zbytočného odkladu (najneskôr do 30 dní po zápise v katastri nehnuteľnosti). Pre prípady nesplnenia tejto povinnosti znášajú prípadnú škodu vzniknutú správcovi v celom rozsahu. Správca si vyhradzuje právo za vystavenie tohto prehlásenia účtovať manipulačný poplatok vo výške stanovenej uznesením Predstavenstva Bytového družstva Spišská Nová Ves..
8. b) Práva a povinnosti vyplývajúce z tejto zmluvy prechádzajú pre prípad vykonania dispozičného práva s bytom (predaj, darovanie, zámenná zmluva) na právnych nástupcov vlastníkov. Každý nový vlastník v dome je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník v dome od zmluvy o výkone správy, záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.
9. c) Vlastníci bytov členovia družstva sú povinní vysporiadať členstvo v bytovom družstve.
10. Ak nedôjde k prevodu vlastníctva všetkých bytov a spoločných nebytových priestorov v dome, je pôvodný vlastník domu vlastníkom neprevedených bytov a nebytových priestorov, spoluvlastníkom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a má práva a povinnosti vlastníka bytov a nebytových priestorov v dome.
11. V súlade s príslušnými ustanoveniami zákona č. 428/2002 Z. z. o ochrane osobných údajov dávajú vlastníci správcovi súhlas so spracovaním osobných údajov, uvedených v tejto zmluve v informačnom systéme správcu za účelom zabezpečenia výkonu správy v rozsahu stanovenom touto zmluvou. Správca je oprávnený použiť uvedené osobné údaje aj v prípadoch, keď to vyžadujú platné právne predpisy na území Slovenskej republiky, prípadne súdy, orgány činné v trestnom konaní, orgány štátnej správy alebo orgány miestnej samosprávy, v opačnom prípade sú vlastníci bytu oprávnení svoj súhlas odvolať. Vlastníci dávajú svoj súhlas na dobu neurčitú. Zmenu uvedených osobných údajov sú vlastníci povinní bezodkladne oznámiť správcovi.
12. Vlastníci splnomocňujú správcu na všetky právne úkony súvisiace s prenájmom a bežnou prevádzkou spoločných a nebytových priestorov v dome v súlade s podmienkami ustanovenia § 14 zákona. Pri prenájme nebytových a spoločných priestorov v dome musí správca dbať na to, aby vlastníci neboli obmedzovaní a rušení činnosťou nájomcov nebytových a spoločných priestorov. Príjem za prenájom spoločných časti domu, spoločných zariadení domu, spoločných priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv.
13. Vlastníci splnomocňujú správcu na všetky právne úkony súvisiace s predajom bytu podľa čl. IV, bod 5 týchto zásad.
14. Na ostatné v týchto zásadách neupravené práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov sa primerane použijú ustanovenia zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka (najmä ustanovenia týkajúce sa ochrany vlastníckych práv § 123 a nasl.).

X.

Záverečné ustanovenia

1. Zásady pre výkon správy bytového domu v správe Bytového družstva Spišská Nová boli prerokované a schválené na Predstavenstve Bytového družstva Spišská Nová Ves dňa 09.12.2004, s účinnosťou od 1.1.2005.
2. Tieto zásady pre výkon správy bytového domu sa považujú za dodatok č. 1 zmluvy o výkone správy vypracovaný ako úplné znenie v súlade s ustanovením § 8a zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
3. Na právne vzťahy neupravené v týchto zásadách sa primerane použijú ustanovenia zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, najmä ustanovenia týkajúce sa ochrany vlastníckych práv § 123 a nasl. ustanovenia týkajúce sa príkaznej zmluvy § 724 a nasl..

Mgr. Soňa Bobková

predsedníčka Predstavenstva

bytového družstva