Novela Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 01. 11. 2018

Novela Zákona č. 182/1993 Z. z.

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s účinnosťou od 01. 11. 2018

Bytové družstvo Spišská Nová Ves ako správca bytových domov, týmto oznamuje vlastníkom bytov a NP, že počnúc dňom 01. 11. 2018 nadobúda účinnosť novela č. 283/2018 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (NP). Obsahom novely zákona sú síce viaceré zmeny, rozhodli sme sa Vás však podrobne informovať o zmenách zákona, ktoré sa dotýkajú každého vlastníka bytu najmä pri jeho rozhodovaní o spoločných veciach týkajúcich sa bytového domu.

Veľkú a zásadnú zmenu priniesla novela zákona v hlasovaní na schôdzach vlastníkov bytov a NP a v písomnom hlasovaní. Zákon po novele nerieši uznášaniaschopnosť schôdze vlastníkov bytov a NP a taktiež bolo vylúčené hlasovanie o veciach hodinu po začatí schôdze, na ktoré sme boli vo väčšine zvyknutí.

Schôdza vlastníkov bytov a NP sa môže uskutočniť bez ohľadu na počet prítomných vlastníkov bytov a NP, pričom zákonodarca taxatívnym počtom upravil jednotlivé úkony vlastníkov bytov a NP a potrebnú väčšinu pre ich schválenie. Je potrebné uviesť, že zásady hlasovania, ktoré priniesla novela zákona platia rovnako pre schôdze vlastníkov bytov a NP ako aj písomné hlasovania.

Pre hlasovanie na schôdzach vlastníkov bytov a NP a hlasovanie prostredníctvom písomného hlasovania platia od 01. 11. 2018 nasledovné pravidlá.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

1. zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu

o spoločenstve,

2. voľbe alebo odvolaní predsedu,

3. stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,

4. výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,

5. zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov

a nebytových priestorov v dome,

6. výške platby za správu,

7. zmene formy správy,

8. výške odmeny zástupcu vlastníkov,

9. preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovania s nimi,

10. zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,

11. zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,

12. súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,

13. súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu

a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,

14. inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome, vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,

15. podaní návrhu na exekučné konanie, alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome,

16. nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,

1. práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

1. zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

2. zmluve o úvere alebo jej zmene,

3. zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,

4. zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov

v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,

5. zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,

6. zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.

Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.

O veciach, ktoré nie sú vyššie uvedené je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

Veľkú pozornosť je potrebné venovať aj osobám, ktoré plnia funkciu zástupcov vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Podľa novely zákona za zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže byť zvolený len vlastník bytu. Osoba, ktorá nie je vlastníkom bytu (napr. byt nie je odkúpený do osobného vlastníctva alebo byt je len v užívaní danej osoby, ale vlastníkom bytu sú napr. rodinní príslušníci) môže funkciu zástupcu vlastníkov bytov vykonávať len do 30. 06. 2019.

BD SNV v súčasnosti pristúpilo k vykonaniu kontroly zoznamov zástupcov vlastníkov bytov, pričom v prípade potreby budú noví zástupcovia vlastníkov volení na najbližšej schôdzi bytového domu uskutočnenej v termíne do 30. 06. 2019.

V súvislosti s obnovou bytových domov je medzi vlastníkmi bytov opakovane sporná otázka ohľadom financovania opráv balkónov, lodžií alebo terás v bytových domoch. Zákonodarca pri novele opäť zdôraznil, že balkóny, lodžie a terasy sú spoločnými časťami domu, ktoré sú súčasťou obvodového plášťa alebo strechy bez ohľadu na skutočnosť, že zväčša priliehajú a slúžia len konkrétnemu bytu a v zmysle § 10 ods. 3 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa z fondu prevádzky, údržby a opráv financujú naďalej aj opravy balkónov, lodžií a tých terás.