Rozlišujú sa tri druhy stavebnej úpravy:
- udržiavacie úpravy pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie stavebnému úradu, ide o opravy a výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií (najmä vnútorných priečok), omietok, obkladov stien, podláh, dlažby, okien a dverí, maliarských a natieračských prác, výmena kuchynských liniek, vaní a umývadiel.
- Stavebné úpravy podliehajúce ohláseniu stavebnému úradu – búracie práce na deliacich priečkach, alebo výstavba nových deliacich priečok (musí byť splnené 3 podmienky: nesmú zasahovať do nosnej konštrukcie stavby, meniť vzhľad stavby a účel bývania).
- Stavebné úpravy, na ktoré je potrebné stavebné povolenie – búracie práce, pri ktorých sa zväčší priestorové usporiadanie bytu, tým že sa odstráni nosná stena alebo jej časť a spoja sa dve miestnosti do jednej. Každý vlastník bytu sa musí riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V zmysle tohoto zákona má vlastník na schôdzi vlastníkov bytov a NP:
A., získať súhlas väčšiny vlastníkov bytov v byt. dome (jeden hlas – jeden byt) po predložení projekt. dokumentácie, resp. nákresu pôvodného a navrhovaného stavu. Ak mu vlastníci bytov a NP stavebnú úpravu neodsúhlasia tak je zbytočné žiadať o povolenie aj stavebný úrad.
B., Stanovisko od statika (statický posudok a potrebné opatrenia), ak to stavebný úrad vyžaduje.
Ak žiadateľom stavebných úprav je nájomca bytu ( nájomný byt ), musí o súhlas žiadať vlastníka bytu, t.j. Bytové družstvo Sp. Nová Ves.
– list vlastníctva/LV (kúpna zmluva alebo zmluva o prenájme so súhlasom vlastníka),
– jednoduchý náčrt bytu (jestvujúci a nový stav),
Prílohy závislé od rozsahu a druhu stavebnej úpravy:
– v prípade úpravy nenosných priečok (statický posudok, ktorý preukáže, že stavebné úpravy nezasahujú do statiky),
– v prípade úprav elektroinštalácie (revízna správa po ukončení prác),
– v prípade rekonštrukcie bytového jadra s dispozičnou zmenou/bez dispozičnej zmeny: (pôdorys jestvujúceho stavu, nového stavu, revízna správa elektroinštalácie po ukončení prác – ak ide o novú elektroinštaláciu alebo elektroinštaláciu v pôvodnej trase).
Je potrebné dodať:
– pôvodnú a novú PD,
– stanovisko od BD SNV tepelného a vodného hospodárstva (TaVH),
TPP Domové plynovody 704 01, Technické pravidlo plyn, Odberné plynové zariadenia na zemný plyn v budovách, apríl 2009, čl. 6.3.8 Plynovod je zakázané viesť: bod d) za alebo pod zabudovanými predmetmi
Stavebné úpravy povoľuje príslušný stavebný úrad. Správca alebo spoločenstvo o úpravách nerozhoduje, teda ich ani nepovoľuje, iba sa k nim vyjadruje .
Správca (spoločenstvo) vo svojom písomnom vyjadrení môže upozorniť stavebníka, že pri realizácii stavebných úprav v byte musí postupovať v zmysle stavebného zákona a dodržiavať podmienky, ktoré majú vlastníci bytov dohodnuté v Zmluve o spoločenstve (v Zmluve o výkone správy, v Domovom poriadku alebo iných vnútorných predpisoch a prijatých rozhodnutiach napríklad takto:
- práce, ktoré spravidla spôsobujú hluk alebo iným spôsobom narúšajú pokojné užívanie bytov, môže stavebník vykonávať počas pracovných dní iba v čase od 8 18 hod., v sobotu v čase od 9 – 15 hod., v nedeľu alebo počas sviatkov sa práce nesmú vykonávať.
- Stavebné úpravy sa môžu vykonávať len podľa projektu a stat. posudku, ak je k stav. úpravam nevyhnutný.
- Stavebník musí zabezp. okamžitý odvoz vybúraného stav. mat., nábytku prípadne iného mat. a to na vlastné náklady a mimo kontajnerov na dom. odpad.
- časti a zariadenia t.j. rozvody ÚK, ZTI, plynu musia byť v prípade potreby sprístupnené správcovi bytového domu za účelom opráv a pod., z toho dôvodu žiadame, aby stavebník zrealizoval odmontovateľnú stenu inštalačného jadra, kde sú tieto zariadenia umiestnené.
- Pri úprave inštalačnej šachty, ktorá je súčasťou bytového jadra, musí stavebník ponechať manipulačný otvor pri zvislých rozvodoch prístupných z bytu tak, aby bol zabezpečený ľahký prístup k meradlám a armatúram v prípade výmeny alebo odstránenia poruchy na týchto zariadeniach. Otvor by mal mať rozmery minimálne 800 × 1 200 mm a mal by byť umiestnený vo výške 200 až 300 mm od podlahy.
- Vzhľadom, že rekonštrukcia bytového jadra vyžaduje demontáž a montáž vodomerov teplej a studenej vody, je potrebné túto skutočnosť ohlásiť na dispečing Bytového družstva Spišská Nová Ves, kde po dohode s vlastníkom bytu odborný pracovník s platnou licenciou zabezpečí odplombovanie, demontáž a po ukončení rekonštrukcie montáž a zaplombovanie vodomerov (demontáž a montáž vodomerov môže vykonať iba osoba na to oprávnená, plomba môže byť dodaná len BD SNV). V opačnom prípade to bude považované ako zásah do určeného meradla.
- Pri výmene okien musí stavebník dbať na to, aby firma, ktorá výmenu okien realizuje, nepoškodila zateplenie pri ostení okien, pretože takýmto poškodením môže vzniknúť tepelný most alebo môže zatekať do tepelnoizolačného systému. Stavebník je povinný predložiť správcovi/ spoločenstvu záväzné stanovisko výrobcu a dodávateľa okien, že berie na seba zodpovednosť za prípadné poškodenie tepelnoizolačného systému, ktoré by vzniklo neodborným zásahom pri osadení okien.
- Stavebník musí použiť rovnakú vonkajšiu farebnú úpravu okien a balkónových dverí, aká je použitá na celom bytovom dome.
- Stavebník nesmie meniť tvar okien a balkónových dverí bez príslušného súhlasu vlastníkov / staveb.úradu / SVB.
- Stavebník nesmie zasahovať do fasády domu nad rámec nutných úprav pri výmene okien. Pri vytváraní otvoru do nosnej konštrukcie musí stavebník doložiť statický posudok zohľadňujúci vplyv otvoru na všetky nosné konštrukcie v bytoch nad a pod otvorom, nie iba v predmetnom byte.
- Spoločné priestory, cez ktoré bude stavebník prenášať stavebný materiál, musí pri znečistení ihneď upratať, aby sa nečistoty neroznášali do ostatných bytov.
- Stavebník nesmie prenášať ťažké a veľké predmety osobným výťahom.
- Pri použití nákladného výťahu na prevoz stavebného materiálu a zariadení musí stavebník alebo ním poverení pracovníci realizujúci stavebné úpravy v byte použiť podložku pod materiál alebo zariadenie tak, aby nedošlo k poškodeniu podlahy. Zároveň musí dbať na to, aby sa nepoškodili ostatné časti výťahu (steny, strop, vonkajšie a vnútorné dvere, ovládacie panely) a aby nedošlo k preťaženiu výťahu.
- Stavebník musí dodržať ďalšie podmienky určené príslušným stavebným úradom.
Vlastník je povinný na výzvu umožniť vstup do bytu alebo NP správcovi alebo predsedovi spoločenstva, ktorí sú oprávnení posúdiť stavebné úpravy v byte a NP pri podozrení z neoprávnených zásahov. Správca bude povinný oznámiť takéto konanie stavebnému úradu aj v prípade ak nesprístupní byt alebo nebytový priestor.
Dva spôsoby zasklievania podľa zložitosti:
– jednoduché (tzv. zasklievací systém, vykonáva prof. odb. firma s použ. certif. systémom a následne zodpov. za dodrž. všetkých vyžadovaných podmienok. V tomto prípade je potrebné ohlásenie stavebného úradu.
– zložitejšie – napr. vloženie plastového okna a murovanie obvodových múrov. Vyžaduje stavebné povolenie od stavebného úradu ako aj súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a NP.
Úprava lodžií, resp. zasklievanie je možné, ak bytový dom spĺňa technické požiadavky na takéto úpravy. Ak bytový dom vykazuje technické alebo systémové poruchy, nezniesol by ďalšie stavebnotechnické zaťaženie, a takáto úprava lodžií nie je možná.
V každom prípade správcovi BD SNV. Telefonicky prípadne emailom:
Mgr. Mariana Štrauchová, tel. č.: 053 41 66 506, mobil: 0907 023 295, email: strauchova@bdsnv.sk
Identifikačné údaje:
- fotodokumentácia škody, číslo bytového domu, dátum vzniku škody, čas resp. hodina vzniku škody, zoznam poškodených, zničených alebo odcudzených vecí (názov, hodnota v €, rozmer v mm (sklo, dvere a pod.)
Postup spojený s obnovou bytového domu je rozsiahly a jeho príprava časovo náročná. O obnove bytového domu je potrebné rozhodnúť na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorej sa zúčastní odborný pracovník BD SNV za účelom podrobného vysvetlenia celého postupu.
Obnovu je možné financovať z prostriedkov FPÚO, alebo úverových zdrojov. Úverové zdroje môžu byť z komerčných bánk, stavebných sporiteľní alebo zo ŠFRB (štátny fond rozvoja bývania). Spôsob financovania je v kompetencií rozhodovania schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
V prípade úveru zo ŠFRB je možné riešiť účely obnovy:
- Zateplenie bytového domu,
- Odstránenie systémovej poruchy,
- Výmena alebo modernizácia výťahu,
- Výmena spoločných rozvodov plynu, elektriny, kanalizácie, vody a tepla v bytovom dome,
- Vybudovanie bezbariérového prístupu do bytov v bytovom dome,
- Iná modernizácia bytového domu.
Áno môže, len je potrebné nahlásiť výmenu vykurovacích telies (radiátorov) správcovi (BDSNV). Na základe projektu vyregulovania ÚK (ústredného kúrenia) Vám prepočítame výkon vykurovacieho telesa a určia sa typy, z ktorých si vlastník môže vybrať.
Po montáži vykurovacích telies (radiátorov) je potrebné kontaktovať správcu prostredníctvom dispečingu ( tel. 053/4166504 , 0905 499 881 ), ktorý zabezpečí po dohode s vlastníkom termín montáže pomerových meračov na vykurovacie telesá.
Najneskôr do 31. mája aktuálneho roka za predchádzajúci rok.
Zákon č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov ukladá povinnosť správcovi vykonať vyúčtovanie 1x ročne.
Ak vlastník/užívateľ nesprístupní byt k odpočtom, rozúčtovanie nákladu je spracované podľa vyhlášky č. 503/2022 MH SR a vyhlášky č. 337/2024 MH SR.
Netýka sa to pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN) a vodomerov s rádiovým odpočtom.
Ceny fixnej aj variabilnej zložky tepla a vodného a stočného SV schvaľuje každoročne ÚRSO (Úrad pre reguláciu sieťových odvetví).
Umiestnenie PRVN na radiátoroch je určené normou STN EN 835 tak, že výška miesta inštalovania je pri vykurovacích telesách s vertikálnym prúdením (článkové, rúrkové a doskové vykurovacie telesá) medzi 66% až 80% celkovej výšky vykurovacieho telesa (merané odspodu), vzhľadom na stred rozdeľovača vykurovacích nákladov.
Regulácia radiátorov je zabezpečená termostatickými ventilmi. Tieto regulujú prietok cez radiátor priškrtením. Pri stave regulácie, kedy je nutné menšie množstvo tepla, prietok sa priškrtí a v radiátore sa rozloží teplota tak, že vrch radiátora má teplotu vstupného média, ale spodok je samozrejme viac vychladnutý, ako keby bol ventil úplne otvorený. V prípade, že ventil je úplne otvorený, miestnosť nemá optimálnu teplotu a predsa nehreje celý radiátor, vtedy je predpoklad, že regulačný ventil je zanesený a je nutné zabezpečiť opravu resp. výmenu.
Podmienky pre začatie vykurovania upravuje Vyhláška č. 152/2005 Z. z. Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky zo 6. apríla 2005 o určenom čase a o určenej kvalite dodávky tepla pre konečného spotrebiteľa.
Vyhláška MH SR č. 152/2005 Z. z. určuje čas a kvalitu dodávky tepla a teplej úžitkovej vody konečnému spotrebiteľovi. Podľa nej § 2 ods. (3) dodávku tepla na prípravu teplej vody je dodávateľ povinný dodať tak, aby teplota teplej na výtoku u konečného spotrebiteľa bola najmenej 45 °C a najviac 55 °C.
Vodomery ako merače pretečeného objemu studenej a teplej vody sú v zmysle zákona 142/2000 Z.z. v platnom znení určené meradlá. Čas platnosti overenia po 1. auguste 2019 majú bytové vodomery na studenú a teplú vodu jednotnú lehotu platnosti overenia, a to 5 rokov.
Demontáž a montáž určených meradiel môže vykonávať iba osoba, ktorá je držiteľom dokladu o spôsobilosti v oblasti metrológie a je registrovaná na ÚNMS.
Koeficient tvorí podiel medzi fakturačným meradlom ( pri SV – vodomerná šachta pred byt. domom, pri TV meranie na päte domu ) a súčtom bytových vodomerov t.j. určených meradiel. Pre rozpočítavanie nákladov pre konečného spotrebiteľa sa použije nameraná spotreba na bytovom vodomere násobená vypočítaným koeficientom.
Pri koeficiente vyššom ako 1,20 je potrebné okamžite skúmať a preveriť príčiny jeho vzniku. Príčinou môže byť únik vody, rozdielny termín odpisu bytových vodomerov a vodomeru fakturačného, nefunkčné vodomery, pretekajúce splachovače WC a batérie a pod.. Tiež je potrebné rátať aj s vodou, ktorá je v rozvodoch a s povolenou odchýlkou + u byt. vodomeroch, ale aj fakturačného meradla. Každé určené meradlo má totiž prípustnú odchýlku.
Vodovodné prípojky bytových domov – kontrola únikov:
Vodovodnou prípojkou sa privádza voda z verejného vodovodu do nehnuteľnosti, ktorá je pripojená na verejný vodovod.
Vodovodná prípojka je úsek potrubia spájajúci rozvádzaciu vetvu verejnej vodovodnej siete s vnútorným vodovodom nehnuteľností alebo objektu okrem meradla, ak je osadené. Meradlo umiestnené na vodovodnej prípojke je príslušenstvom verejného vodovodu.
Z dôvodu zvýšeného výskytu únikov vody na vodovodnej prípojke medzi bytovým domom a vodomernou šachtou, Bytové družstvo Spišská Nová Ves odporúča zástupcom vlastníkov bytového domu, aby v predstihu naplánovali rekonštrukciu vodovodnej prípojky, a tým zamedzili vzniku havarijného stavu a vzniku ďalších škôd práve v svojom bytovom dome.
Zároveň dávame do pozornosti vykonávanie pravidelných kontrol stavu vodovodnej vodomernej šachty a vodovodných rozvodov. Vlastník vodovodnej prípojky je povinný zabezpečiť opravy a údržbu na vlastné náklady.
Skryté, dlhotrvajúce poruchy – úniky, hoci aj malej intenzity, predstavujú značný uniknutý objem vody, a tým aj nemalé finančné náklady.
Tepelná služba je položka vo vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním bytu je to poplatok pre ROZÚČTOVATEĽOV TEPLA a zahŕňa rozúčtovanie nákladov na teplo na vykurovanie a odpisy pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN).
Metodiku na rozpočítavane tepla na vykurovanie definuje vyhláška Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky č. 503/2022 Z. z..
Ak sú v objekte rozpočítavania zapojené pomerové rozdeľovače alebo určené meradlá na meranie tepla u konečného spotrebiteľa, celkové náklady na množstvo dodaného tepla na vykurovanie za kalendárny rok sa rozdelia na spotrebnú zložku a základnú zložku, pričom podiel základnej zložky je 60 %. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu rozhodnúť o zmene podielu základnej zložky, nemôže byť však nižší ako 30 %.
Ak v rámci zúčtovacieho obdobia pre objekt rozpočítavania podiel špecifických nákladov vykurovaného priestoru podľa odseku 14 prekročí hodnotu 2,85, upraví sa základná zložka podľa odseku 1 na najbližšie celé percento so zaokrúhlením nahor tak, že hodnota P je 2,85 alebo menšia. Rozpočítanie nákladov sa vykoná s takto upravenou základnou zložkou.
Základná zložka (ZZ) – ide o náklady za spotrebované teplo rozpočítané na plochu bytu alebo nebytového priestoru. Pokrýva náklady aj za vykurovanie spoločných častí domu, tepelné straty a pod. Túto časť, nevie vlastník ovplyvniť svojim správaním a reguláciou teploty na vykurovacích telesách.
Spotrebná zložka (SZ) – ide o náklady za spotrebované teplo, ktoré sú vypočítané na základe údajov odčítaných z určených meradiel alebo PRVN. Túto časť, vie vlastník ovplyvniť svojim správaním a reguláciou teploty na vykurovacích telesách.